第一章　　　　計画

ある日、Kさんから相談を持ちかけられました。銀行が融資してくれるの で、今
の家屋を取り壊し、一階を全てテナントに、二階を住居 に・・・と母親が話を進めて
いる のだが、あんたはどう思うか？

聞いてみると、融資額は8千万円。湊町に古い支店を持つ信用金庫が当時の
 土地バブルに目をつけて、自己所有店舗のオー ナーや地主に改築・改装を軒並
み勧誘して いるということは噂で察知していました。

そりゃ、Kさん宅は時価20億円なんですから、銀行得意の担保評価でも6 掛けと
して12億円の極度額が設定できてしまいます。老婦人と プーの中年がオーナー
ですから 先のことはわかりませんが、恐る恐る貸し付けたとしても8 千万円なら
こんな美味い商売は ないです。銀行ってホント、アコギですねぇ。いや、良心的 と
いうんでしょうか＾＾？

このとき、Kさん宅よりもっと北寄りの湊町表通りでは、坪単価2千5百万 円で実際
売買されていましたから、アノあたりに住んでる、或いは土 地を持っている地主は
金銭 感覚がすっかり麻痺していたのではないでしょうか。

しかも、金融機関を筆頭に「土地はまだまだ上がる！」という神話はしっか りと
根付いていたところがそも間違いのもとではありました。

現に、Kさん宅の近所で坪1800万円で売買契約をしておきながら、近所 の人に
「あんた、まだまだ最低2500万くらいにはなるのに、そんなに売り急い だら損や
で。」といわれ本当に売買を中止した人も出てきました。も ちろん、2000万円で
売り逃 げた人もいたわけです。

Kさんも、「まだまだ上がる！」と踏んでいました。「どうしよう か・・・？」と私
に相談したのではなく、腹は決まっていました。兎に角、話 がしたかったのでしょ
う。時価 20億円のうちの8千万円です。1階に8テナント、2階に 庭園付きの豪邸
がまるでタダ同然で手に入 り、いざと言うときには売り払い借入金を返済しても
タップリどころか有り余るお金を手にするこ とができるのですから。

私にとっては現実離れした「たら」「れば」話にすぎません。まじめな答え も期待
されてないのも解ります。
あなたならどうする・・・って歌がありましたが、それでも生来の真面目さ ＾＾が頭
をもたげ、熱くなってるKさんに少し水をかけて上げる事に しました。

私　　「Kさん、このビルの飲み屋のベテランママさんたちが、二番町界隈 の賑
　　　　わいも少し翳ってきたと言ってるよ。都会では地価 も天井じゃないかって
　　　　んで松山あ たりの地方都市の地価が上がってるようだけど、いずれ頭を
　　　　打って下がりはじめるん じゃないか？って話も出てるし、この際、たかが
　　　　8千万円といっても借り入れをするべきじゃ ないと思うよ。いまの感覚じゃ、
　　　　”たかが”って思うけど、8千万円は大金ですよ。」

Kさん「テナント8件で、家賃も銀行の助言で安くする予定だけど120万 円くらいに
　　　　なるし、返済を差し引いても生活費・飲み代に半分 は残る計算になるんよ。
　　　　なに より、金の卵の土地を手放さずに資産をタップリと温存した まま借り入
　　　　金を返済し生活 できてゆくシステムにお袋も大乗り気なんよ。」

私　　「私が借りてるこの二番町で一番賑やかな界隈でさえ、空きテナント がボチ
　　　　ボチ出始めてるよ。ここらは次々に入居者がいて空 きがでるところではなか
　　　　っ たんよ。もうテナント商売は遅いんじゃないかな？増してや Kさん宅は
　　　　昼間は人通りの多 い商業地だけど、夜は割合ひっそりしてるし、テナント
　　　　も全店埋まらないかもしれない し、第一、安くするといっても、銀行が提案
　　　　する家賃は貸し金返済から逆算したもので時 代にそぐわないとしたら、
　　　　家賃も下げざるを得ないし、すぐに計画が狂ってくる可能 性は高いよ。」

念のため言っておきますが、決して私に先見の明があったわけではないの です。
ただ、 常識というかセオリー通り「想定できる懸念と最悪の場 合」を羅 列していた
だけなのです。

Kさん　「まあ、お袋がもうその気になってることやし、今のままでは家も 木造の
　　　　　老朽家屋で昔ながらの散髪屋とホルモン屋が入っ ているだけで、たいし
　　　　　た収入 にならんから、このままの計画で行こうと思うんよ。ところ であんた
　　　　　ならどうする？是非聞いてみ たいなぁ。」

と、きたか＾＾まあ、「たら」「れば」話でお茶をにごしましょうか ＾＾
ところで、この「たら」「れば」話を、もしもですよ、Kさんがその時に実行していたら
この平成23年現在、どうなっていたんでしょうねぇ・・・＾＾；いまとなっ ては「たら」
「れば」ですけど。

私　　　「そうやね、好きに言わせて貰うわ＾＾兎に角、20億円で今すぐ 売るね。
　　　　　税金がかかるけど長期譲渡所得ですから、控除分 を差し引くと20％
　　　　　以下で収まる はずで、最悪でも16億円は手取りになる。
　　　　　ちょっと郊外、といっても石手川を越えたあたりで坪50万 ちょっとの造
　　　　　成用の田圃を一枚買う。
　　　　　(現在なら坪20〜30万円でごろごろ、当時でも田圃は 造成前でいいとこ
　　　　　一反1億5千万くらい。)
　　　　　これが造成費用込みで1億6千万円。
　　　　　そこに、敷地面積150坪、延床面積450坪、3階建、全45 室のマンション
　　　　　を建てる。
　　　　　これが総工費3億6千万円。(現在なら2億円で建つと思う。)
　　　　　2LDK駐車場付きで家賃5万円。相場ですが、マンションが高 品位仕様
　　　　　なので人気がでること請け合い。(今でも相場はこんなもの。当時よりさら
　　　　　 に人気地区になってます。20年も経ったので家 賃を少し下げれば文句
　　　　　なしでしょう。)
　　　　　家賃収入225万円/月。無借金なので返済必要なし、管理人費 用、メイ
　　　　　ンテナンスなどを差し引いても200万ほどは残 る。
　　　　　これが、Kさんの飲み代＾＾毎晩5万6万使ってもお釣りがくる で。まあ肝
　　　　　臓はやられるやろうけどな。」

Kさん　「うん、うん、ええな＾＾肝臓はもうやらとるからええけど＾＾飲ま ずにカラオ
　　　　　ケだけ歌ってたら金の使い道あらへんがな＾＾」

上機嫌のKさん、私に「飲め、飲め」とボトルごと薦めます。そりゃ そうでしょう。私
には「たら」「れば」話ですが、Kさんの場合、もしも、 ですよ・・・その気にな れば、
決断さえすれば「現実」そのものの話なんですから ねぇ・・・＾＾；
もっとも、飲め飲め言うてもその時のKさんは当然の如く文無しです が・・・。

私　　　「同じく、もう一箇所、すこし違った方角に同じ要領で建てる。こち らからの
　　　　　収入はお母さんの生活費と税金用。お母さんはそん なにお金使わんけん
　　　　　ね。それ と管理会社と契約しても良いね。マンションの稼働率80％と して
　　　　　も4000万円以 上年収があるわけだから、税金対策に有限会社にすると
　　　　　なおいいね。」

Kさん　「うん、今の計画でも有限会社にするつもりだしね。」

私　　　「まだ、おまけがあるよ。その両マンションの中間あたりの日当たり のよい
　　　　　閑静な住宅地に100坪ほどの土地を買う。これで 7000万円。(当時は郊外
　　　　 でもこのくらいはした。今なら3000万円という ところかな。)
           そこに、住みやすい快適な住宅を建てる。親子二人だし、お母さんは年
　　　　　だから、そう広くなくてよいでしょう。35坪 3LDKくらいで平屋の数奇屋、
　　　　　庭は こじんまりした日本庭園。池には鯉を泳がせて、
　　　　　これで庭込み4000万円。」

Kさん　「ええなぁ・・・＾＾でも、わたしゃ寝に帰るだけじゃけん、一億以 上のそんな
　　　　　豪邸はいらんかもね＾＾」

私　　　「マンション建設2棟に10億4千万円。自宅に1億1千万円。合計 11億5千
　　　　　万円。取得税など5000万円払ったとしても、4 億円も現金余るよ。
　　　　　このお金はと りあえず抱いておいて、これからゆっくりと考えていけば
　　　　　いいよ。
　　　　　なにが駄目になってもこれならブラブラしながら飲み歩いて優雅に 生活
　　　　　できると思うけどなぁ。Kさん、もしかすると嫁も 来るかもしれんよ。」

Kさん　「嫁もわるくないなぁ。しかし僕はお袋がいなくなったら海外に住も うか・・・
　　　　　と思ってるし。」

夢は膨らみます。このときのKさんは本当に幸せそうでした。もう、 熱に浮かされて
いるような表情で「今から、寿司を一緒に食いに行こう！」としきりに私を誘って
い たのを思い出します。

しかしながら、20億円--2,000,000,000--の威力って 凄いですよね。不動産バブル
のからくりで手品のように、たった100坪の土地が、マ ンション2棟経営の事業者と
 なり、しかも安定した数千万円の利益を毎年 生み出し、日本庭園付きの数奇屋造
りの豪邸に住めると はねぇー
しかもですよ、綺麗な自由に使えるお金が4億円も余るなんて、いまさら ながら20
億円の価値って思い知りましたよね。

やはり、Kさんは、話だけではなく、超巨大なプレミアムのついた”得べ かりし20億
円”について、もっと真剣に起こりうる全ての事態をシュ ミレーションし、考えを煮詰
め るべきだった・・・と、今なお思いますね。